Reforma tributária altera regra de permuta de imóveis e incorporações a partir de 2026

A Emenda Constitucional 132/2023, promulgada pelo Congresso Nacional, institui um novo modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA) dual que substituirá PIS, Cofins, ICMS e ISS a partir de 2026. O novo sistema será composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) – de competência federal – e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) – compartilhado por estados e municípios.

Principais mudanças

Com a Lei Complementar 227/26, que regulamenta a matéria, o fato gerador dos tributos deixa de ser o ingresso de receita e passa a ser a operação com bens ou serviços. Essa alteração atinge diretamente dois temas recorrentes no mercado imobiliário:

• Permutas de imóveis: operações de troca passam a ser enquadradas como operações tributáveis, com incidência de CBS e IBS sobre o valor de mercado dos bens envolvidos.
• Incorporação e loteamento: a distinção entre receita operacional e ganho de capital, tradicionalmente questionada nos tribunais, deverá ser revista conforme o novo conceito de fato gerador.

Impacto sobre a jurisprudência

Até aqui, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) vinha firmando entendimento de que não havia incidência de PIS, Cofins, IRPJ e CSLL sobre permutas de imóveis sem recebimento de “torna” (diferença em dinheiro). A mudança legislativa pode tornar essa tese sem efeito a partir de 2026, já que o imposto passará a incidir sobre a própria operação de troca, independentemente de entrada de recursos financeiros.

Pontos em aberto

Especialistas apontam que, no novo regime, as discussões judiciais tendem a migrar para questões como:

• Como determinar o valor justo dos imóveis permutados;
• Qual o montante de crédito a ser apropriado para fins de não cumulatividade;
• Procedimentos de escrituração fiscal adequados às novas regras.

A vigência do IVA dual em 2026 exigirá revisão dos planejamentos tributários de incorporadoras, loteadoras e demais agentes do setor imobiliário.

Com informações de Portal Infonet