Luciano Barreto: “Obra a preço de custo, de que falam as Associações Pró-Construção, não é verdadeira”

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Luciano Barreto: disposição republicana, em nome do mercado

Podem atirar pedras sobre o empresário Luciano Barreto, 82 anos, mantenedor da Construtora Celi e presidente da Associação Sergipana dos Empresários de Obras Públicas e Privadas – Aseopp -, mas não atirem construções fora da lei e ao arrepio das normas do mercado imobiliário legal e normativo sobre o Estado de Sergipe.

Construções fora da lei e ao arrepio das normas imobiliárias legais são algo que Luciano Barreto não tolera, não perdoa e das quais sente o cheiro de longe. Como nunca foi covarde ou passivo em toda a sua vida empresarial, de engenheiro e de líder classista, levanta o brado. Levanta e grita.

E grita alto, como vem fazendo há alguns meses contra as chamadas Associações Pró-Construção de Sergipe que, segundo ele, vendem gatos por lebres. Vendem gatos por lebres e lesam o fisco, lesam o mercado legal da incorporação e, sobretudo, lesam uma infinidade de pessoas que se expõem a perigos patrimoniais na ânsia de vir a ter o bem mais preciosos delas, que é a moradia, ou um investimento seguro, o que na realidade não o é.

Luciano Barreto não se incomoda sob modo algum de, enquanto presidente da Aseopp, se precipitar contra a prática dessas Associações. E com a psiquê bem equilibrada que detém, ele nem se abala com as ilações dos que acham que estaria defendendo mais a si mesmo, a sua grande e equilibrada empresa Celi do que o mercado imobiliário em geral.

“Não há risco, como alguns dizem, de que a minha missão seja mais em nome do empreendedor e incorporador que sou com a Celi do que do mercado em si. Não. Senão eu não pediria que se regularizassem enquanto Associações. Que eles viessem concorrer no mercado de acordo com a lei que foi criada para evitar esse tipo de procedimento deles. E podem fazer 100 empreendimentos. Quero todos atuando, desde que dentro da legalidade. Os ataques pessoais não me trazem nenhum incômodo”, disse Luciano numa conversa exclusiva com esta Coluna Aparte, espaço do Portal JLPolítica & Mercado.

“Alguém já viu por acaso eu dar um depoimento contra a chegada e a ação legal da Construtora Moura Dubeux? Não. Quem for capaz, capacitado e legal, que venha. E venha de onde vier. Que venha, e pronto. Eu não quero afastar ninguém do mercado legal. Eu quero é agregar. Venha pra cá. A Vitória Brasil, uma construtora do Sul do Brasil, está construindo aqui em Aracaju e em Itabaiana. Dentro da lei. Alguém já me viu ou ouviu falar contra? Não. Gostaria muito que eles das Associações viessem para o mercado legal e fizessem igual a gente. Com as mesmas armas”, reitera Luciano Barreto.

Esta semana o presidente da Associação Sergipana dos Empresários de Obras Públicas e Privadas manteve com a Coluna Aparte mais uma de suas conversas duras e desassombradas sobre as questões das Associações Pró-Construção. A conversa foi longa e virão a seguir alguns dos trechos principais. Luciano começa negando a perspectiva anunciada por elas de que fazem obras a preço de custo. “Que nada!”, diz ele.

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PREÇO DE CUSTO TEMDEFINIÇÃO EM LEI – “Preço de custo édefinido na Lei 4.591 e é citado pelas Associações Pró-Construção como se nãofosse uma obrigação delas quando lançam um empreendimento. Veja o que diz alei: “O regime de construção será adotado a preço de custo. A forma adotadapara captação, ou seja, de autofinanciamento, com um dos associadoscontribuindo mensalmente, conforme estabelece o artigo 54, do inciso IV doCódigo Civil”. Pronto. Então obra a preço de custo é definida pela Lei dasIncorporações. O que ela diz e que é a prática do mercado é que exige que, aose lançar um empreendimento de preço de custo, você tem de anexar e divulgaruma planilha com o real custo daquela obra no momento. Tanto é que nós dizemos,no jargão da construção civil, que obra a preço de custo é aquela que quantomais gasta, mais o gestor técnico ganha”.

ASSOCIAÇÕES NÃO APRESENTAM PLANILHA DE CUSTO – “E inclusive alei exige que você divulgue o preço de custo em todos os documentos queutilizar, até na placa da obra. Nas incorporações em que a construção forcontratada por regime de administração, também chamado a preço de custo, seráde responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custointegral dessa obra. E deve-se observar as seguintes funções: nesse regime deconstrução por administração será obrigatório constar do respectivo contrato omontante do orçamento de custo da obra, elaborado em observância aos critériosde normas referidas no artigo 53 e se iniciará efetivamente a obra. Então o queé que eles das Associações Pró-Construção fazem? Simplesmente não apresentamessa planilha e nem divulgam nada. Isso é uma armadilha, porque assim oassociado é atraído pelo preço prévio que eles divulgam”.

OS RISCOS DE PREÇO DO BAROLO, POR EXEMPLO – “Está, inclusive, em cursoaí um empreendimento chamado Barolo, da Condominial, pelo qual eles divulgaramum valor de R$ 5 mil a R$ 5,6 mil o metro quadrado o apartamento, quando, narealidade, no mercado, se a gente pegasse e fizesse uma planilha, mesmo usandoos benefícios de Associações normais – que eles não são Associações – não seriaa esse preço. Por que em média o mercado diz outra coisa, e bem diferente: aConstrutora Moura Dubeux está vendendo apartamentos menores, em uma localizaçãoque não é a mesma, entre R$10 mil e R$ 10,5 mil o metro quadrado”.

COMO ASSIM COMPROU “PORQUE É MAIS BARATO?” – “Então fica sempre apergunta aos compradores dessa turma: por que você comprou via Associação? E aresposta é impressionante: “porque é mais barato”. Mas o que resta é o seguintequanto ao comprador dessa instituição imobiliária chamada AssociaçãoPró-Construção: ele está comprando a um preço que não está sabendo se é o real.E de fato não é o real. Porque isso que prometem em nome do Barolo não acontecee vai ser bem mais caro lá na frente. Por que? Porque dobra-se o preço de custoe todo o custo para a execução daquela obra é incorporado”.

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NESSAS ASSOCIAÇÕES, QUEM PERDE É SEMPRE O ASSOCIADO – “E outra coisa: quando se observa a atuação das empresas incorporadoras, vê-se que elas têm uma administração central. Nessas Associações, toda a estrutura do tal assessor técnico, como eles denominam quem vai fazer a assessoria dessa obra, é na própria obra. Então tudo isso é pago por quem? Pelos associados. Geralmente, quando somos convidados para fazer obras técnicas, geralmente o cliente nos diz: “Orce essa obra aqui. Orce quanto vai custar a construção dessa indústria”. Fazemos: R$ 50 milhões. “Está bom. Então a sua taxa de administração vai ser sobre este valor até o fim. Agora, se você, corrigindo, fizer mais barato, eu lhe pago um prêmio. Se fizer mais caro, eu lhe faço uma punição financeira”, admite o cliente. Mas no sistema que esses das Associações usam, é muito confortável. Porque para eles não importa o custo da obra. Eles não perdem nada. Quem perde é sempre o associado, em quem eles empurram tudo. Logo, está bem claro que a obra a preço de custo, de que falam as Associações Pró-Construção, não é verdadeira. E na realidade, eles não a fazem de acordo com a lei e nem com as exigências dos órgãos de controle das engenharias. Logo quem está embarcando nessa coisa, está embarcando em uma coisa furada. Só assume riscos”.

DEVE TER UMAS 30 DESSAS TAIS ASSOCIAÇÕES – “E quais são os riscos que eles assumem? São fiscais, tributários e sociais com os contratados. Na Associação legítima – têm algumas exceções -, qual é a característica principal? Dá-se sem fins lucrativos. É uma união de pessoas afins que se unem para fazer um bem não-econômico. Contra essas, não levantamos qualquer senão. A ação delas não vai ser comercial. Agora, qual é o sentido de fazer um prédio comercial e ficar com o térreo, como esse que a Condominial está fazendo? Então: primeiro, eles não são Associações. A lei diz com clareza: “Constitui-se Associação pela união de pessoas que se organizam para fins não-econômicos”. Não é isso que se dá com eles. E o pior: hoje, registradas em cartório, deve-se ter umas 30 dessas tais Associações. Mas digo que nenhuma dessas é realmente Associação, se levada ao pé da letra o que diz a legislação. No passado já teve algumas legais, a exemplo uma de Associação dos Funcionários do Fisco, a Associação de Funcionários da Receita Federal, entre outras. Nada contra. Essas, em seu tempo, foram legítimas. Dentro da lei. Estou a dizer que as que hoje estão em ação não são Associações. Então, os riscos num processo quem assume são os associados. Por exemplo, problemas fiscais, que a Receita está inclusive investigando. Os de riscos trabalhistas, de acidente de trabalho e etc”.

IRREGULARES E CAPTADORAS DE DINHEIRO – “Apesar de irregulares, eles vão captando dinheiro ao longo de cinco, seis anos, depois fazem a obra, e no cartório não existe hoje o Registro de Incorporação – RI -, um dos itens obrigatórios. Para fazer qualquer prédio, tem que tê-lo. Quais são os problemas delas? Se amanhã um dos órgãos que a Aseopp denunciou agir, como já estão agindo, vai descaracterizar muitas coisas. E quem vai pagar se vier uma multa tributária? É o associado. Se um prédio desse tiver um dano? É o associado. Na feitura de um desses prédios daqui por Associação, caiu um trabalhador e morreu. A multa depois do acordo: R$ 1,4 milhão. E quem pagou? A turma associada, entendeu! Fosse um acidente numa empresa do sistema imobiliário normal, quem pagaria era ela – a empresa. E é por isso que eu, a Aseopp, o Creci, a Ademi, a Anoreg e uma Associação de Corretores estamos nessa missão de bem esclarecer: as pessoas não sabem dessas consequências. E são graves”.