Reforma tributária define novas regras para tributação de aluguel por temporada

A Lei Complementar 214/2025, que institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) no formato de IVA dual, estabelece critérios específicos para a tributação de locações por temporada no país.

Quem será tributado

Segundo a Receita Federal, a locação por temporada — contratos de até 90 dias — só será equiparada à atividade hoteleira quando o locador for contribuinte regular do IBS/CBS. Para pessoas físicas, isso ocorre apenas se dois requisitos forem atendidos ao mesmo tempo:

• posse de mais de três imóveis destinados à locação;
• receita anual com aluguéis superior a R$ 240 mil, valor que será reajustado anualmente pelo IPCA.

Proprietários que não se enquadram nesses critérios continuarão pagando apenas o Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), sem incidência dos novos tributos sobre consumo.

Distinção entre locação e hotelaria

O artigo 21 da Lei 11.771/2008 (Lei do Turismo) define meios de hospedagem como estabelecimentos que oferecem serviços de alojamento temporário mediante cobrança de diária, podendo incluir alimentação e demais serviços. Quando o imóvel oferecido por temporada não agrega serviços típicos de hotelaria, a operação permanece caracterizada como locação, afastando a cobrança de IBS e CBS. A oferta de serviços adicionais, porém, pode enquadrar a atividade no campo tributável desses impostos.

Transição gradual

A cobrança plena do IBS e da CBS será escalonada entre 2027 e 2033. Em 2026, o novo sistema começa a valer, mas os impactos financeiros serão graduais:

• aluguel residencial tradicional terá redução de 70% na alíquota do IBS/CBS, resultando em carga efetiva estimada em 8%, além do IR;
• na locação por temporada equiparada à hospedagem, o benefício é menor, embora inferior aos percentuais elevados que circularam recentemente.

Mecanismos de alívio

Grandes proprietários, detentores de numerosos imóveis e alta renda, contarão com mecanismos atenuantes, como alíquota reduzida, tributação apenas sobre valores superiores a R$ 600 por imóvel, possibilidade de abatimento de custos com manutenção e reforma, além de cashback para inquilinos de baixa renda.

A Receita ressalta que a LC 227/2026, sancionada há duas semanas e que conclui a regulamentação da reforma, não prevê cobrança imediata de impostos sobre aluguéis, medida adotada para evitar tributação de pequenos locadores e reduzir o risco de cobranças indevidas.

Com informações de Infonet