Reforma tributária passa a taxar aluguéis com IBS e CBS a partir de 2026

A Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária do Consumo, estabelece nova cobrança de impostos sobre receitas de aluguel no Brasil a partir de 1º de janeiro de 2026.

Quem será alcançado

O Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) incidirão apenas sobre locadores considerados empresariais, definidos pelos seguintes critérios:

• Propriedade de mais de três imóveis alugados;
• Receita anual de locação superior a R$ 240 mil ou rendimento de aluguel acima de R$ 24 mil em um único mês no ano corrente;
• Pessoas jurídicas que atuam como locadoras profissionais.

Proprietários que não se enquadram nesses parâmetros continuarão sujeitos apenas ao Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF), sem alterações.

Novos tributos

O IBS — de competência estadual e municipal — substituirá ICMS e ISS, enquanto a CBS — de âmbito federal — substituirá PIS, Cofins e IPI. Juntas, as novas alíquotas podem elevar a carga tributária para cerca de 28% sobre a receita de locação dos contribuintes atingidos.

Redutores de base de cálculo

A legislação prevê mecanismos de redução da base de cálculo, que evitarão a tributação sobre o valor bruto do aluguel. Esses percentuais serão definidos em regulamentação complementar.

Orientações iniciais

Especialistas recomendam aos investidores e proprietários que:

• Revisem contratos de locação;
• Reavaliem a rentabilidade dos imóveis;
• Projetem cenários à luz das novas regras;
• Antecipem ajustes para minimizar perdas;
• Elaborem planejamento tributário, considerando alternativas como fundos imobiliários ou sociedades de propósito específico, conforme o porte da atividade.

O impacto efetivo da nova tributação dependerá do valor dos aluguéis, do enquadramento do locador, dos redutores aplicáveis e das alíquotas que serão fixadas para IBS e CBS.

Com informações de Infonet